Korjausrakentaminen jatkaa kasvuaan - rahoituksen saaminen ei esteenä

22.1.2016

Korjausrakentamiseen käytettiin vuonna 2014 yhteensä 5,8 miljardia euroa. Omakoti- ja paritaloja korjattiin 2,7 miljardilla eurolla, kerrostalojen korjaamiseen kului 2,4 miljardia euroa ja rivitaloasuntoihin 730 miljoonaa euroa. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen marraskuussa 2015 julkaisemasta selvityksestä. Korjausrakentamisen ennustetaan kasvavan edelleen lähivuosina ja jo vuonna 2013 siihen käytetty euromäärä ohitti uudisrakentamisen määrän.

Taloyhtiöissä on herätty pitkäjänteisen kunnossapidon tärkeyteen
 
Korjausrakentaminen kohdistuu laajassa mitassa 1960- ja 1970- lukujen kerrostaloihin, joista osa on päästetty valitettavan huonoon kuntoon. Toisaalta taloyhtiöissä on herätty myös pitkäjänteisen kunnossapidon tärkeyteen, jolloin vältytään tilanteelta, että taloyhtiössä on tehtävä kerralla täydellinen remontti käsittäen esimerkiksi linjasaneeraukset ja julkisivuremontit. Tällöin kustannukset nousevat monessa paikoin osakkeen arvoon nähden suhteettoman korkeiksi.
Tästä päästäänkin sitten sekä asukkaita että pankkeja kiinnostavaan kysymykseen: Miten pankit nykyään suhtautuvat taloyhtiöiden korjausrakentamisen rahoittamiseen?
 
Taloyhtiöt ovat pankeille tärkeä, vähäriskinen asiakasryhmä

Taloyhtiöt ovat pankeille tärkeä asiakasryhmä varsinkin luotonantoa silmällä pitäen. Korjausrakentaminen on yksi eniten kasvavista rahoituksen kohteista muiden investointien rahoituskysynnän ollessa haastavassa taloustilanteessa kohtuullisen pientä. Korjaushankkeiden rahoitustarpeiden on ennustettu kasvavan, ja pankin näkökulmasta asiakaskunta on vähäriskistä. Tärkeimmät syyt tähän ovat, että luoton takaisinmaksuvelvollisuus hajaantuu loppukädessä kaikille osakkeenomistajille ja koko taloyhtiö on luoton vakuutena.

Kun liikutaan lainamäärissä, jotka jäävät alle 60 %:n taloyhtiön arvosta, niin lainan saannissa ei ole ongelmia, mikäli kyseessä on taloyhtiö, jossa omistus on jakaantunut yli viidelle osakkeenomistajalle ja varsinkin jos taloyhtiö sijaitsee kasvukeskuksessa. Voidaan jopa sanoa, että tämän tyyppisissä korjauslainoissa on tällä hetkellä kysyjän markkinat, eli lainoihin kannattaa aina kysyä tarjous useammasta pankista.
 
Jos rahoitustarve lähenee kohteen arvoa, pankkien kiinostus rahoitustarjouksen tekoon vähenee
 
Valitettavasti löytyy myös joitakin taloyhtiöitä, jotka eivät ole löytäneet rahoittajaa korjaustarpeilleen – viime aikoina julkisuudessa on käsitelty muutamia tällaisia tapauksia. Kyseessä ovat julkisten tietojen mukaan olleet taloyhtiöt, jotka sijaitsevat muualla kuin kasvukeskuksissa, ja joissa tarvittava rahoitus lähenee kohteen arvoa. Tällöin rahoituksen riski kasvaa huomattavasti ja näin ollen pankkien kiinnostus rahoitustarjouksen tekoon vähenee. Onneksi tämän tyyppisiä tapauksia on kuitenkin tiedossamme vain muutamia.

Näissä tapauksissa osakkaille jää vaihtoehdoiksi joko rahoittaa remontti osakaskohtaisesti - mikä voi tuottaa vaikeuksia joillekin osakkaille, jos asunto-osakkeella ei ole vakuusarvoa - tai miettiä, onko taloyhtiön mahdollista realisoida omaisuuttaan. Vaihtoehtoja ovat esimerkiksi tontin lohkominen, ullakkorakentaminen ja muut vastaavat ratkaisut. Pienille, muutaman asunnon taloyhtiöille suosittelemme myösosakaskohtaista lainoitusta, sillä muuten osakkaiden riski toisen osakkaan maksukyvystä kasvaa mielestämme liian suureksi.
 
Isännöitsijöiden kanssa käydyissä keskusteluissamme olemme korostaneet pitkäaikaisen korjaussuunnitelman merkitystä, jolloin suuria yllätyksiä ei tule. Uskomme, että julkisuudessa käyty keskustelu myös edesauttaa sitä, että taloyhtiöiden osakkaat ymmärtävät jatkuvan huolenpidon merkityksen usein suurimman omaisuuserämme arvon säilyttämisessä ja näin ollen korjaussuunnitelman toteuttaminen taloyhtiössä helpottuu.
 
Rahoituksen saaminen ei ole ongelma, jos remontin hinta on taloyhtiön arvoon nähden kohtuullinen

Pyrimme mitoittamaan rahoituksen takaisinmaksuajat niin, että osakaskohtaisista lyhennyksistä muodostuu kohtuulliset kunkin talouden maksukykyyn verrattuna. On kuitenkin huomattava, että minkään investoinnin rahoituksen takaisinmaksuaika ei saisi olla pidempi kuin investoinnin vaikutus. Eli jos esimerkiksi jotain asiaa pitää remontoida kymmenen vuoden välein, ei siihen otettu lainakaan saisi olla kymmentä vuotta pidempi. Suurimmassa osassa isoja remontteja korjausväli on kuitenkin reilusti pidempi kuin nykyiset pisimmät laina-ajat, joten tyypillinen laina-aika on tällä hetkellä 20 vuotta.

Yhteenvetona voi todeta, että korjausrakentamisen rahoittaminen näyttäisi olevan kaikkien pankkien painopistealue, eli rahoituksen saaminen taloyhtiön arvoon nähden kohtuuhintaiseen remonttiin ei ole ongelma. Lainojen marginaalit ovat matalalla tasolla, kuten myös pohjakorot eli näin edullista kokonaishintaa korjausrakentamisen rahoitukseen on tuskin koskaan ollut saatavilla.
 
Danske Bankin teesit korjausrakentamiseen:

1. Älä lykkää remonttia – liika lykkääminen nostaa kustannuksia.
2. Varaa aikaa remontin suunnitteluun.
3. Kilpailuta remontti huolella, valitse hyvämaineisia korjausrakentajia.
4. Tee tarkka budjetti.
5. Selvitä käytettävissä olevat rahoitusvaihtoehdot, hyödynnä avustukset
6. Kilpailuta pankkilaina ja varmista rahoitus ennen remonttiin ryhtymistä.
 
Irma Gillberg-Hjelt
johtaja, yritysasiakkaat
Danske Bank
 
Kirjoitus on aiemmin julkaistu Pohjois-Suomen Kiinteistöliiton lehdessä.
 
 

irma.jpg
Irma Gillberg-Hjelt vastaa Danske Bankissa mm. taloyhtiölainoista.

Korjausrakentaminen blogi